高雄律師張清雄法律諮詢專線5226665-內政部令:訂定「土地徵收補償市價查估辦法」


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以下資料來自http://law.moj.gov.tw/News/news_detail.aspx?id=84403

中華民國一百零一年六月五日內政部台內地字第 1010199193 號令訂定
發布全文 31 條;並自土地徵收條例第 30 條條文施行之日施行
第 1 條    本辦法依土地徵收條例(以下簡稱本條例)第三十條第四項規定訂定之。

第 2 條    本辦法用詞定義如下:
           一、市價:指市場正常交易價格。
           二、比準地:指地價區段內具代表性,以作為查估地價區段內各宗土地市
               價比較基準之宗地,或作為查估公共設施保留地毗鄰非公共設施保留
               地區段地價之宗地。

第 3 條    直轄市或縣(市)主管機關依本辦法規定辦理土地徵收補償市價查估時,
           得將查估程序全部或一部委託不動產估價師辦理,委託費用由需用土地人
           負擔。
           不動產估價師受託查估土地徵收補償市價者,應依本辦法辦理。

第 4 條    土地徵收補償市價查估之辦理程序如下:
           一、蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。
           二、調查買賣或收益實例、繪製有關圖籍及調查有關影響地價之因素。
           三、劃分或修正地價區段,並繪製地價區段圖。
           四、估計實例土地正常單價。
           五、選取比準地及查估比準地地價。
           六、估計預定徵收土地宗地單位市價。
           七、徵收土地宗地單位市價提交地價評議委員會評定。

第 5 條    前條第一款所稱基本圖籍及資料,包括下列事項:
           一、不動產相關資料、都市計畫地籍套繪圖、非都市土地使用分區圖、街
               道圖、都市計畫圖說、禁限建範圍圖、預定徵收土地地籍圖、土地使
               用計畫圖。
           二、地籍藍晒圖或地籍圖檔。
           三、地價區段略圖。
           四、其他有關圖籍及資料。

第 6 條    依第四條第二款調查實例,以蒐集市場買賣實例為主,無市場買賣實例者
           ,得蒐集市場收益實例。調查實例應填寫買賣實例調查估價表或收益實例
           調查估價表。
           前項收益實例,指租賃權或地上權等他項權利,且具有租金或權利金等對
           價給付之實例。
           第一項調查得向當事人、四鄰、不動產估價師、不動產經紀人員、地政士
           、金融機構、公有土地管理機關、司法機關或有關機關(構)為之。

第 7 條    買賣或收益實例如有下列情形之一,致價格明顯偏高或偏低者,應先作適
           當之修正,記載於買賣實例或收益實例調查估價表。但該影響交易價格之
           情況無法有效掌握及量化調整時,應不予採用:
           一、急買急賣。
           二、期待因素影響之交易。
           三、受債權債務關係影響之交易。
           四、親友關係人間之交易。
           五、畸零地或有合併使用之交易。
           六、地上物處理有糾紛之交易。
           七、拍賣。
           八、公有土地標售、讓售。
           九、受迷信影響之交易。
           十、包含公共設施用地之交易。
           十一、人為哄抬之交易。
           十二、與法定用途不符之交易。
           十三、其他特殊交易。

第 8 條    買賣或收益實例除依前條規定辦理外,並應就下列事項詳予查證確認後,
           就實例價格進行調整,並記載於買賣實例或收益實例調查估價表:
           一、交易價格及各項稅費之負擔方式。
           二、有無特殊付款方式。
           三、實例狀況。

第 9 條    土地徵收補償市價查估應調查影響之區域因素,包括土地使用管制、交通
           運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建築
           現況、土地利用現況及其他影響因素之資料等。
           前項影響區域因素之資料,應依地價區段勘查表規定之項目勘查並填寫。

第 10 條   劃分地價區段時,應攜帶地籍圖及地價區段勘查表實地勘查,以鄉(鎮、
           市、區)為單位,斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然
           條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地
           利用現況及其他影響地價因素,於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況
           相同或相近之土地劃為同一地價區段。
           非建築用地中經依法允許局部集中作建築使用且其地價有顯著差異時,應
           就該建築使用之土地單獨劃分地價區段。非都市土地及都市計畫農業區、
           保護區之零星建築用地,或依規定應整體開發而未開發之零星已建築用地
           ,在同一區段範圍內,得將地價相近且使用情形相同而地段不相連之零星
           建築用地,視為一個地價區段另編區段號。
           公共設施保留地應單獨劃分地價區段,並得視臨街情形或原建築使用情形
           再予細分。
           帶狀公共設施保留地穿越數個地價不同之區段時,得視二側非保留地地價
           區段之不同,分段劃分地價區段。

第 11 條   地價區段之界線,應以道路、溝渠等界線或使用分區、編定使用地類別等
           使用管制之界線或適當之地籍線為準。

第 12 條   地價區段圖以地籍圖繪製或由電腦產製,應以紅線標示地價區段界線,並
           註明區段號、比準地位置、比準地地價、主要街道與重要公共設施位置及
           名稱。

第 13 條   以買賣實例估計土地正常單價方法如下:
           一、判定買賣實例情況,非屬特殊情況者,買賣實例總價格即為正常買賣
               總價格;其為特殊情況者,應依第七條及第八條規定修正後,必要時
               並得調查鄰近相似條件土地或房地之市場行情價格,估計該買賣實例
               之正常買賣總價格。
           二、地上無建築改良物(以下簡稱建物)者,計算土地正常買賣單價。其
               公式如下:
               土地正常買賣單價=正常買賣總價格土地面積
           三、地上有區分所有建物,買賣實例為其中部分層數或區分單位者,其土
               地正常買賣單價之計算程序如下:
           (一)該買賣實例土地權利價格=該買賣實例房地價格-該買賣實例建物
                 成本價格。
           (二)該買賣實例土地權利單價=該買賣實例土地權利價格該買賣實例
                 土地持分面積。
           (三)土地正常買賣單價之估計,以前目土地權利單價為準,並考慮樓層
                 別效用價差調整。
           四、地上有建物,且買賣實例為全部層數者,其土地正常買賣單價之計算
               程序如下:
           (一)該買賣實例土地價格=該買賣實例房地價格-該買賣實例建物成本
                 價格。
           (二)土地正常買賣單價=該買賣實例土地價格該買賣實例土地面積。

第 14 條   以收益實例查估土地正常單價之方法,依不動產估價技術規則第三章第二
           節規定辦理。

第 15 條   買賣或收益實例之土地上有建物者,其建物成本價格之估計,依不動產估
           價技術規則第三章第三節規定辦理。

第 16 條   依本辦法辦理查估之建物面積,已辦理登記者,以建物登記之面積為準;
           其全部或部分未辦理登記者,以實際調查之面積為準。

第 17 條   依第十三條或第十四條估計之土地正常單價應調整至估價基準日。
           前項估價基準日指每年九月一日,案例蒐集期間為當年三月二日至九月一
           日。但屬第二十七條第一項但書規定者,估價基準日指三月一日,案例蒐
           集期間為前一年九月二日至當年三月一日。

第 18 條   比準地應於預定徵收土地範圍內各地價區段,就具代表性之土地分別選取
           。都市計畫區內之公共設施保留地毗鄰之地價區段,亦同。

第 19 條   比準地地價之查估,應填載比準地地價估計表,其估計方法如下:
           一、就第十七條估價基準日調整後之土地正常單價中,於同一地價區段內
               選擇一至三件比較標的。
           二、將前款比較標的價格進行個別因素調整,推估比準地試算價格。
           三、考量價格形成因素之相近程度,決定比準地地價。
           地價區段內無法選取比較標的者,得於其他地區選取,估計時應進行區域
           因素及個別因素調整。
           第一項第二款及前項區域因素及個別因素調整,分別依影響地價區域因素
           評價基準表及影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。

第 20 條   預定徵收土地宗地市價應以第十八條選取之比準地為基準,參酌宗地條件
           、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計之
           。但都市計畫範圍內之公共設施保留地,不在此限。
           前項宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等影響地
           價個別因素依影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。
           依前二項估計預定徵收土地宗地市價,應填寫徵收土地宗地市價估計表。
           第一項預定徵收土地其範圍內各宗地個別因素資料及地籍圖,以需用土地
           人函文通知直轄市、縣(市)主管機關者為準。

第 21 條   比準地地價及宗地市價,應以每平方公尺為計價單位,其地價尾數依下列
           規定計算:
           一、每平方公尺單價在新臺幣一百元以下者,計算至個位數,未達個位數
               無條件進位。
           二、每平方公尺單價逾新臺幣一百元至一千元者,計算至十位數,未達十
               位數無條件進位。
           三、每平方公尺單價逾新臺幣一千元至十萬元者,計算至百位數,未達百
               位數無條件進位。
           四、每平方公尺單價逾新臺幣十萬元者,計算至千位數,未達千位數無條
               件進位。

第 22 條   都市計畫區內公共設施保留地區段地價以其毗鄰非公共設施保留地之區段
           地價平均計算。帶狀公共設施保留地穿越數個地價不同之區段時,得分段
           計算。
           前項所稱平均計算,指按毗鄰各非公共設施保留地之區段線比例加權平均
           計算。毗鄰部分為公共設施用地經納入計算致平均市價降低者,不予納入
           。
           都市計畫農業區、保護區之零星建築用地,或依規定應整體開發而未開發
           之零星已建築用地,經劃屬公共設施保留地,前項毗鄰平均市價以該保留
           地距離最近之三個同使用性質地價區段之平均市價計算。計算結果較高者
           ,應從高計算。
           第一項公共設施保留地毗鄰之非公共設施保留地地價區段,以其比準地地
           價為區段地價,尾數進位方式依第二十一條辦理。
           公共設施保留地宗地市價以依第一項計算之區段地價為準,宗地跨越二個
           以上地價區段者,分別按各該區段之面積乘以各該區段地價之積之和,除
           以宗地面積作為宗地單位地價,尾數進位方式依第二十一條辦理。
           區段徵收範圍內之公共設施保留地市價徵收補償計算方式,應以同屬區段
           徵收範圍內之非公共設施保留地加權平均計算。

第 23 條   前條第二項公共設施保留地區段地價加權平均計算作業步驟如下:
           一、依第四條規定蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。
           二、以地籍圖繪製之地價區段圖作為作業底圖。
           三、量測公共設施保留地區段毗鄰各非公共設施保留地區段線長度(以下
               簡稱各區段線長度):以電腦量測為原則,其長度以公分為最小單位
               ,未滿一公分者,以一公分計。未能由電腦量測者,得採人工作業,
               以比例尺、求積儀或坐標讀取儀等工具量測,其長度以公尺為最小單
               位,未滿一公尺者,以一公尺計。
           四、以各區段線長度之和為總長度。
           五、以毗鄰各非公共設施保留地區段地價乘以各區段線長度,再除以總長
               度,加總計算公共設施保留地區段地價。

第 24 條   公共設施保留地區段毗鄰之非公共設施保留地,經量測確僅以點相接者,
           不計入加權平均計算。

第 25 條   公共設施保留地區段地價計算作業應填寫公共設施保留地地價加權平均計
           算表。

第 26 條   各直轄市、縣(市)主管機關計算被徵收土地市價變動幅度之作業步驟如
           下:
           一、分二期蒐集去年九月二日至當年三月一日(現期)買賣實例、去年三
               月二日至去年九月一日(基期)買賣實例。
           二、分期計算實例市價單價並排序。
           三、分期計算排序後百分位數二十五至百分位數七十五間案例市價單價平
               均值。
           四、現期市價單價平均值除以基期市價單價平均值,計算市價變動幅度。
           前項市價變動幅度計算,原則以鄉、鎮、市、區為單位,並得將地價變動
           情形相近之鄉、鎮、市、區合併計算;鄉、鎮、市、區內地價變動差異大
           之地區,得予分開計算。

第 27 條   需用土地人依第二十條第四項所為之通知,應於每年九月一日前送達直轄
           市、縣(市)主管機關,作為次年土地徵收補償查估之依據。但屬當年具
           急迫性或重大公共建設推動之需者,得於當年三月一日前送達。
           需用土地人未及於前項期限前提供直轄市、縣(市)主管機關辦理徵收範
           圍市價查估作業所需資料者,應提供查估之市價予直轄市、縣(市)主管
           機關,或協調直轄市、縣(市)主管機關查估市價,提交地價評議委員會
           評定,所需費用並得由需用土地人負擔。

第 28 條   依第二十一條計算之宗地市價應於每年底前完成評議作業,次年一月前提
           供需用土地人,作為次年報送徵收計畫計算徵收補償價額之基準。屬前條
           第一項但書規定者,應於當年六月底前完成評議作業,七月前提供需用土
           地人,作為當年七月至十二月報送徵收計畫計算徵收補償價額之基準。

第 29 條   依第二十六條計算土地市價變動幅度結果應於每年六月底前送交地價評議
           委員會評定,於七月前提供需用土地人,作為七月至十二月間調整徵收補
           償地價之依據。

第 30 條   本辦法所需書、表格式,由中央主管機關定之。

第 31 條   本辦法自本條例第三十條施行之日施行。
 

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